事業用・投資用Q&A

駅などからの徒歩時間は、どのような基準で決めているのですか。

道路距離80メートル毎に約1分と換算し、1分未満の端数は1分として切り上げて表示しています。

重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか。

宅建業者は買主に対し、定められた項目について、1.記載した書面を交付する、2.口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
  • 1.登記記録に記載された事項
  • 2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  • 3.私道の負担に関する事項
  • 4.飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
  • 5.未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
  • 6.当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
  • 7.当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
  • 8.当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
  • 9.当該建物に係る石綿使用調査の有無及び結果の記録
  • 10.当該建物の耐震診断の有無及び内容
  • 11.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
Ⅱ 取引条件に関する事項
  • 1.代金及び交換差金以外に授受される金額
  • 2.契約の解除に関する事項
  • 3.損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
  • 4.業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
  • 5.支払金又は預かり金の保全措置の概要
  • 6.金銭の貸借のあっせん
  • 7.瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
  • 8.割賦販売に係る事項
Ⅲ その他の事項
  • 1.供託所等に関する説明
Ⅳ 区分所有建物(マンション)の場合
  • 1.区分所有建物の「不動産の表示」
  • 2.一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
  • 1.敷地に関する権利の種類及び内容
  • 2.共用部分に関する規約等の定め
  • 3.専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
  • 4.専用使用権に関する規約等の定め
  • 5.所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
  • 6.計画修繕積立金等に関する事項
  • 7.通常の管理費用の額
  • 8.管理の委託先
  • 9.建物の維持修繕の実施状況の記録
不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。
契約とはどんなものですか。また、どのような事項について
契約書で取り決めるのですか。

契約とは

  • 1.目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
  • 2.合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。
  • 3.その書面を売買当事者それぞれに交付します。 
契約書で取り決める主な事項は
  • 1.売買の目的物及び売買代金
  • 2.手付金
  • 3.売買代金の支払時期、方法等
  • 4.売買対象面積等
  • 5.境界の指示
  • 6.所有権の移転時期
  • 7.引渡し
  • 8.抵当権の抹消
  • 9.所有権移転登記等
  • 10.引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
  • 11.瑕疵担保責任
  • 12.設備の引渡し
  • 13.手付解除
  • 14.契約違反による解除、違約金
  • 15.融資利用の特約
  • 16.印紙の負担区分
  • 17.管轄裁判所に関する合意
  • 18.規定外事項の協議義務
上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。
広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか。

1坪=2畳(帖)≒3.3平米という関係になります。 
○平米×0.3025=○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。

間取図で表示されている記号の意味は何でしょうか。

下記のようになります。

  • L → リビング
  • D → ダイニング
  • K → キッチン
  • S → サービスルーム
  • P.S → パイプスペース
  • UB → ユニットバス
  • MB → メーターボックス
間取図に「S」サービスルームとよく表示されていますが、
どのような部屋なのでしょうか。

「納戸」(なんど)のことで、通常は3帖以下の部屋ないしは、窓のない部屋を指します。
これは、建築基準法で定められた、窓のない部屋を居室と認定しないという決まりに従っています。
広さが8帖以上あっても窓がないのでサービスルーム扱いになる部屋もあります。

坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか。

売買価格を物件の坪数(面積)で割った結果のことです。 売買価格2,500万円、面積50平米の場合だと下記のようになります。
25,000,000÷50=500,000(平米当り)
500,000×3.3=1,650,000(坪当り)⇒坪単価

投資用不動産をローンで買った場合、
自分の住居を買うときの銀行融資の足かせになりますでしょうか?

ご自宅をローンで購入し、さらに投資用不動産を4~6件運用されてるサラリーマンオーナーの方も最近は多いです。
自宅用融資とは違い、事業用融資の部類になりますので、取り組む投資不動産の将来性や資産価値、収益性、又、取り組むオーナー様の内容などを、提携金融機関が審査し、判断していくことになります。
優良物件を堅く購入し、その後の運用が順調に推移すれば、むしろ、好材料として判断頂ける場合もありますので、金融機関の判断によるとお考えください。

所得税の節税になると聞いたことがありますが、本当でしょうか?

アパートなどの収益不動産を所有し賃貸経営されている場合は、家賃などの収入から経営にかかる諸費用を差し引けます。その際、家賃などの収入よりも諸経費が多くなり、税務上赤字になることもあります。その赤字を他の所得から差し引くことで所得合計が少なくなり、所得税などを抑えることもできます。しかし、アパート経営の収益力が低いことを前提となりますので、投資としてはリターンが少ないことにもなります。

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