物件探しの際によく目にする「建築面積」という表記。似たような言葉に「延べ面積」や「敷地面積」などの表記もありますが、それぞれに全く違う意味があり区別して使われています。
今回は「建築面積」とは何か。似ている言葉の「延べ面積」や「敷地面積」との違いとは何か。についてご説明させていただきます。
目次
建築面積について
建築面積とは？
建築面積とは、建物を上から見たときの面積
建築面積とは、屋根や壁や柱を含む建物全体の面積のこと指しており、建物を真上から見たときの水平投影面積です。水平投影面積とは、真上から光をあてたときに出来る影の部分の面積です。
2階建ての建物の建築面積
2階建ての建物の1階の方が、2階よりも広ければ1階の面積（A＞BならAが建築面積）
2階建ての建物の２階の方が、１階よりも広ければ２階の面積（A＜BならBが建築面積）
建坪とは？
建築面積は㎡（平米/㎡）の単位を用いて表しますが、坪に換算した「建坪」という言葉がありますが、建築基準法などで定められた用語ではありません。
建物面積に含まれないものと含まれるもの
含まれないもの
建物面積は建物を上から見たときの面積ですが、建物外部に設置される、ベランダ・バルコニー・ひさしなどは、外壁から1ｍ以内であれば建物面積には含まれません。
- ・外壁から1m未満のひさし
- ・外壁から1m未満のベランダやバルコニー
- ・一定の条件を満たすピロティ（柱だけで壁がない空間）
- ・屋根や柱のない青空駐車場
- ・屋根や柱のないオープンテラスや中庭
含まれるもの
一方で、屋根と柱や壁があれば「建築物」となるため、壁やシャッターのあるガレージ、屋根や柱のみのカーポート、壁で囲まれたインナーバルコニーは建物面積に含まれます。
- ・外壁から1ｍ以上のベランダやバルコニー
- ・壁で囲まれたインナーバルコニー
- ・壁やシャッターのあるガレージ
- ・屋根や柱のみのカーポート
似ている用語
建物面積と似ている用語に「延べ面積」や「敷地面積」などがあります。これらの単語は建物面積と明確に違いがありますので、簡単に意味の説明と違いについてご説明させていただきます。
延べ面積（延床面積）とは？
延べ面積とは、建物の各階の床面積を足した、合計の面積のことを言います。平屋の場合は基本的には建築面積と同じ、2階建ての場合は1階と2階の床面積の合計となるため建築面積よりも広くなります。
2階建ての延べ面積
2階建ての建物の1階の面積と2階の面積を足した面積（A+Bが延べ面積）のことを言います
延べ面積・延べ床面積・延床面積で正しい表記はどれ？
物件情報や提案資料を見ていると、『延べ面積』のほかに、延べ床面積や延床面積といった表記が見られますが、これらはすべてわかりやすくした一般的な表現で、建築基準法における正式な用語は『延べ面積』です。
敷地面積とは？
敷地面積とは、建物が建っている(もしくはこれから建てる)土地の面積のことを指します。建築面積と同様、その土地を真上から見た水平投影面積のため、土地が斜面にある場合は実際の面積よりも狭くなることがあります。
2階建ての敷地面積
建物の建っている（これから建てる）土地の面積のことを言います
建築面積、延べ面積、敷地面積の違い
３つそれぞれの意味と用途の違い
建物面積と似ている言葉に延べ面積（延床面積）、敷地面積があります。それぞれの意味の違い、用途の違いを下記でご紹介させていただきます。
建築面積
- 建物を真上から見たときの面積
- 建ぺい率（敷地の広さに対して建物が占める面積）の計算で使用する
建物面積÷敷地面積×100=建ぺい率（％）
延べ面積
- 建物のすべての床面積を合計した面積
- 容積率(敷地の広さに対して建物の延べ面積の割合)の計算に使用する
延べ面積÷敷地面積×100=容積率（％） - 延べ面積が広くなると評価額が高くなり固定資産税などの税金も高くなる
- 新築などの工事費用の計算で使われることがある
敷地面積
- 建物が立っている（またはこれから建てる）土地を真上からみたときの面積
- 建ぺい率や延べ床面積の計算で分母として使用する
表で比べる3つの違い
建築面積、延べ面積、敷地面積それぞれの違いを表にまとめました。
| 建築面積 | 延べ面積 | 敷地面積 | |
|---|---|---|---|
| 意味 | 建物を真上から見たときの面積 | 建物のすべての床面積の合計 | 建物が立っている(これから建てる)土地を真上から見たときの面積 |
| 視点 | 水平投影面積 | すべての床面積の合計 | 水平投影面積 |
| 用途 | ・建ぺい率の算出基礎 | ・容積率の算出基礎 ・税金の算定時の基礎 ・工事費用目安の算出 |
・建ぺい率の算出基礎 ・容積率の算出基礎 |
| 備考 | 凹凸や斜面を考慮しないため、建物が斜面にある場合は実際の建物の面積よりも小さくなります | 凹凸や斜面を考慮しないため、土地が斜面にある場合は実際の土地の面積よりも小さくなります |
建築面積と建ぺい率について
建ぺい率とは
建ぺい率とは、真上から見た建物を建てる土地の広さ（敷地面積）に対して、建物の広さ（建築面積）の割合のことです。
建ぺい率はなぜあるのか
敷地いっぱいに建物を建てる家ばかりだと隣家同士が近いため、日当たりが悪く風通しも良くありません。また、火事になったとき隣家へ炎が燃え移りやすく、火事が広がる可能性があります。
このように、快適な住まいを作るための風通し・日当たりの確保や防火対策のために建ぺい率は定められています。
計算式は以下となります
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
敷地面積が100㎡、建物面積が70㎡の場合、建ぺい率は70%となります。
建ぺい率は用途地域によって異なる
地域の目的にあわせて建築面積を制限している
建ぺい率は、用途地域によって上限が異なります。
用途地域によって建物面積の上限を制限することで、地域の目的・防災・利便性などを考慮して建物面積の上限が決められています。用途地域は13種類ありますが、住居系、商業系、工業系の3つに大別することが出来ます。それぞれの建ぺい率の特徴は以下のようになっています。
住居系
- 日々の暮らしを快適にするため建ぺい率は低く設定されています
- 多くの地域は50%～60%が多い一方で、戸建てなどが多い低層住宅の地域は30～60%と低く設定されています
商業系
- 店舗やビルを密集させることで利便性を高める狙いから商業地域は80%、近隣商業地域は60%～80%と高く設定されています
- 指定建ぺい率が80％で防火地域にある防火性能の高い耐火建築物であれば、建ぺい率が100%となる特例などもあります
工業系
- 火災の延焼防止や大型車両の動線、屋外作業スペースの確保などの観点から、建ぺい率は住居系同様に低く設定されています
- 住宅やマンションも建てられる準工業地域や工業地域は50～60％が多い一方で、住宅が一切建てられない。工業専用地域は安全面・防災面から30～60%と低く設定されています
用途地域別の建ぺい率の目安一覧
住居系の用途地域は8種類あります。それぞれのに建ぺい率はもちろんですが、建てられるものにも制限があります。簡単にまとめさせていただきましたのでご参考ください。
| 用途地域 | 概要 | 建ぺい率 | |
|---|---|---|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域（高さ10mまたは12ｍ以下） 戸建て・低層マンション・幼稚園・小中学校・高等学校・診療所(19床以下)など ※住居兼店舗（兼用住宅）は可だが店舗のみは原則不可 |
30～60％ |
| 第二種低層住居専用地域 | 主に低層住宅のための地域（高さ10mまたは12ｍ以下） 戸建て・低層マンション・幼稚園・小中学校・高等学校・診療所(19床以下)・小規模な店舗（2階以下で床面積150㎡以下）など |
||
| 田園住居地域 | 農業の利便を高めつつ農業と調和した低層住宅のための地域（高さ10mまたは12ｍ以下） 戸建て・低層マンション・幼稚園・小中学校・高等学校・診療所(19床以下)・小規模な店舗（2階以下で床面積150㎡以下）・養蚕物直売所や農業レストラン（2階以下で床面積500㎡以下）など |
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| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のため地域 戸建て・マンション・学校(大学など含む)・病院・小規模な店舗（2階以下で床面積500㎡以下）・公共施設など |
||
| 第二種中高層住居専用地域 | 主に中高層住宅のための地域 戸建て・マンション・学校(大学など含む)・病院・小規模な店舗（2階以下で床面積1500㎡以下）・公共施設など |
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| 第一種住居地域 | 住環境を守るための地域 戸建て・マンション・学校(大学など含む)・病院・店舗（床面積3,000㎡以下）・公共施設など |
50～80％ | |
| 第二種住居地域 | 主に住環境を守るための地域 戸建て・マンション・学校(大学など含む)・病院・店舗（床面積10,000㎡以下）・公共施設・遊戯娯楽施設など |
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| 準住居地域 | 幹線道路沿いに多く、店舗や小規模な作業場と住居が調和する環境のための地域 戸建て・マンション・学校(大学など含む)・病院・店舗（床面積10,000㎡以下）・公共施設・遊戯施設など |
まとめ
建築面積とは建物を真上から見たときの面積
「建築面積」「延べ面積（延床面積）」「敷地面積」の意味や使用用途は以下の通りです。
- 建物面積とは、建物を上からみた面積のことを言い、建ぺい率の計算で使用されます
- 延べ面積とは、建物の床面積の合計で、容積率の計算で使用されるほか、税金の算定や工事費の見積もりでも使用されます
- 敷地面積とは、は建物がたっている（これから建てる）土地の面積を言い、建ぺい率や容積率の計算で使用されます
建築面積は建ぺい率で使用する
建ぺい率は敷地に建てられる建物の広さの割合のことで、家を建てるときに、どの程度の広さの家を建てることが出来るのかを知るために使用します。
建ぺい率の目的は、日当たりや風通しなど快適な住環境の維持や、火災の延焼を防ぐ防火などおために用途地域ごとに設定されています。
もし、お探しの地域・エリアで「家を建てる」「家を探す」などをおこなう際は、お気軽に福屋不動産販売へご相談ください。
