空き地や空き家は、そのままにしておくと倒壊や落下など危険や、治安や景観の悪化、資産価値の低下などさまざまなリスクが生じてしまいます。

また、放置空き家を減らすため空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が制定され、管理不十分な空き家に対しては、市区町村からの指導や勧告を受ける場合があり、勧告を受けた後も対応しなければ土地の固定資産税の軽減処置が受けられなくなります。

国土交通省も「空き家を放置するリスク」や「空き家は放置せず、『しまう』・『活かす』で住みよい街に」などのページを作り、空き地・空き家の解消を推進しています。

そこで今回は、空き地や空き家を処分する方法や、売却する際の流れについてご紹介させていただきます。

日本の空き地・空き家の現状と課題について

増加傾向にある空き家

日本では、人口減少や少子高齢化などを背景に、空き地や空き家が増加しています。2024年9月の総務省が発表した資料では、2023年10月1日時点で空き家が900万2千戸で総戸数に占める空き家率は13.8%※1と、いずれも過去最多となりました。

※1:５年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果

空き地・空き家の原因について

空き家は、一般的に相続した不動産や一人暮らしの親が施設に入居するなどして、住人がいなくなることで発生します。

2014年の国土交通省の調査では空き地・空き家のままの理由としては以下のような回答がありました。

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）の改正

2023年（令和5年）12月13日に管理不全空家等を新設した改正空家等対策推進特別措置法（空家法）が施行されました。

改正前までは、対象となる空き家が特定空家（放置すれば倒壊の危険がある場合や衛生上有害となるなどの物件）の状態になるまで市区町村は指導や勧告などの措置をとることが出来ませんでしたが、改正後は特定空家になる恐れのある空き家を市区町村が「管理不全空家等」として、市区町村が指導・勧告できる制度が設けられました。

もし「管理不全空家等」や「特定空家等」になり、市区町村から勧告をうけても対応しなかった場合は、土地にかかる固定資産税などの軽減措置の適用を受けることが出来ないなどの措置が取れれることがあります。

空き地・空き家を放置するリスク

なぜ空き地・空き家が課題となっているのか。それは放置することで様々な問題が起こる可能性があるからです。ここでは、空き地・空き家を放置した際のリスクについて具体的にご紹介させていただきます。

建物劣化・老朽化による破損や倒壊のリスク

人が住んでいれば換気や掃除をしますが、誰も住まなくなった空き家は閉め切っているため風通しが悪く、湿気によるカビの発生でクロスや床などの劣化が進み、建物全体の劣化・老朽化の進行を早めてしまいます。

また、老朽化が進んだ空き家は台風や地震などの自然災害で破損や倒壊してしまう恐れがあります。

建物の破損や倒壊によって、近隣の建物や車が損壊したり、通行人がケガをしたりした場合、物件所有者は損害賠償責任を問われる恐れがあります。

不法投棄や景観悪化、不法侵入のリスク

不法投棄され、それらが放置された場合、悪臭の発生や景観の悪化につながります。

また、空き家を不法侵入者に利用され地域の治安悪化につながる可能性もあります。

こうした状態が長期間続けば、近隣地域に悪影響を及ぼし、地域の資産価値の低下につながる可能性もゼロではありません。

害虫・害獣のリスク

放置された家屋や土地は、ネズミなどの害獣や害獣の発生・繁殖につながる場合があります。害虫・害獣の巣となった場合、糞尿などによる悪臭や衛生上の問題が発生してしまいます。

近隣住民への影響およびトラブルリスク

放置と庭の雑草が繁茂したり、庭木の枝が伸び放題となったり、落ち葉や枯れ枝が散乱してしまうことがあります。

放置した枝や雑草が隣の敷地や道路などへとはみ出し、隣家の建物を傷つけたり、歩行者や車の通行を妨げたりしてしまうと、近隣住民とのトラブルへ発展する可能性もあります。

空き地・空き家の手放す選択肢には何がある？

空き家は放置期間が長くなるほど老朽化や損傷が進むため、空き地・空き家のリスクを回避するためにはメンテナンスが欠かせません。

建物の劣化チェックや換気や通水、庭木や雑草の草むしりや清掃、郵便物の処分などを定期的におこなうことが大切です。また、所有し続ける限り固定資産税などの支払いも発生します。

そこで、放置しないためにも空き地や空き家を手放す・活かすなどの選択肢があります。この章では、それらの選択肢について個別に説明していきます。

売却する

空き地・空き家を手放す方法として、まず挙げられるのが売却です。不動産会社を通じて買い手を探す「仲介」、不動産会社が直接買い取る「買取」、自治体などが運営するマッチングサイトに登録して買い手を探す「空き地・空き家バンク」などの売却方法があります。

「とにかく早く売却したい」「なるべく高く売却したい」など、希望によって適した方法は異なります。それぞれのメリット・デメリットを確認し、自分の希望に合った売却方法を選ぶとよいでしょう。

貸し出す

空き家や空き地を手放さずに貸し出すという選択肢もあります。所有権を残したまま、家賃収入を得られるというメリットがあります。

しかし、維持・管理にかかる手間や費用などの負担は続きます。また借家人がいる場合、将来的に売却や解体をしたいと思っても、賃貸借契約の内容や借地借家法上のルールなどによって、希望通りに進められない場合があります。

借地借家法では、貸主から契約を終了させるためには「正当事由」が必要とされるため、将来的に売却や解体を考えている場合は、契約内容や借地借家法上のルールを確認しておくことが大切です。

無償譲渡する

無償で譲渡するという方法もあります。近隣の方や知人、不動産会社、または0円物件マッチングサイトでほしい方を見つけて、その方に譲るという方法です。

譲り受ける側にとっては無料で土地や建物が手に入るため、浮いた資金をリフォームや改修費用などに充てられるメリットがあります。所有者にとっても、管理する手間や固定資産税から解放されるなど、お互いにメリットを得られることがあります

ただし、税金については注意が必要です。個人間で不動産を無償で譲渡する場合、原則としてそれは「贈与」に該当します。譲り受けた側に贈与税などがかかる可能性があるため、税務上の取り扱いについて事前に確認しておくことが大切です。

自治体や公的機関へ寄付する

空き家や空き地を自治体や公的機関に寄付する方法もあります。ただし、自治体に利用目的がない場合は断られることがあります。寄付を受けてもらえる例としては、自治体や公的機関側に公園や地域の交流場所などとしての利用計画がある場合です。

ただ、建物がある状態だと解体費用などのコストがかかるため、寄付を受けてもらえない可能性があります。自治体によって対応が異なるため、寄付したい空き家や空き地の管轄となる自治体に問い合わせるとよいでしょう。

相続土地国庫帰属制度を利用する（空き地の場合、かつ一定の要件と負担金あり）

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈(遺言によって財産を譲り受けること)によって土地を取得した場合、一定の要件を満たし、負担金を納めることで、その土地を国に引き渡すことができる制度のことです。

注意すべきポイントは３つです。

• 相続または遺贈で取得した土地が対象(売買や生前贈与で取得した土地や、法人が所有する土地は対象外)
• 土地のみが対象(建物が建っている場合は更地にする必要がある)
• 負担金の納付が必要(原則20万円ですが、土地の種類や面積、地域によって算定方法がことなる場合がある)

手放したい空き地があり、制度の対象となる場合はこの制度の利用も選択肢の一つとして検討するとよいでしょう。ただし、土地の状態によっては、申請しても国庫帰属が認められない場合もあります。

このように、空き地・空き家を手放す方法は、さまざまな選択肢があります。

その中でも、買い手が見つかれば所有権を手放すことができ、売却代金を受け取れる「売却」は、空き地・空き家を手放す方法として検討しやすい選択肢の一つではないでしょうか。

次の章では、空き地・空き家を売却する際の具体的な方法や、注意点などについて詳しく説明いたします。

空き地・空き家を売却する方法とは？

空き地・空き家の売却方法は大きくわけて6つあります

空き家・空き地を売却する６つの方法の中でも、今回は不動産仲介会社や不動産買い取り会社をつかう１～４について簡単に紹介させていただきます。

（１）空き家をそのまま古家つき土地として売却する

古家つき土地とは、土地に古い建物が残った状態で売却する不動産のことです。建物の解体をせずに売却できるため、売却前に解体費用を負担する必要がありません。

リフォームやリノベーションを楽しみたいという買主の場合もありますし、建物の状態によっては、そのまま住むことができる場合もあります。

建物を残した状態で売却できる可能性があるため、解体前に不動産会社へ相談してみるとよいでしょう。

売却時の費用について

古家つき土地として売却する場合、建物を解体する必要がないため、売却前の解体費用を負担しなくてよいことが大きな特徴です。

一方で、不動産会社を通した仲介で売却する場合は、仲介手数料が必要なほか、さまざまな費用がかかります。売買契約書を作成する際の印紙税や登記費用、ローン残債があれば抵当権抹消費用も必要です。

また、残置物の処分や既存住宅売買瑕疵保険、ホームインスペクションなどを利用する場合は、売主が費用を負担することがあります。

さらに、売却によって譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税などが課税されることがあります。取得費や譲渡費用、利用できる特例などによって税額は異なるため、売却前に確認しておくとよいでしょう。

メリット

売主側の手間や時間を抑えられることが大きなメリットです。

古家の状態によってはリフォームを前提に購入を希望する人もいるため、無理に建物を解体する必要がありません。そのため、解体費用だけでなく、工事の手配や準備などの負担も軽減できます。

注意点

古家の状態によっては買い手が見つかりにくく、売却までに時間がかかる場合があります。また、建物の不具合を適切に告知せずに売却した場合は、契約不適合責任を問われる可能性もあります。

事前に建物の状態を確認したうえで、買主へ適切に説明することが重要です。

（２）空き家を解体して土地として売却する

空き家を解体して更地にし、土地として売却する方法もあります。売主には解体費用がかかりますが、買主は建物を解体する手間や費用を負担する必要がないため、土地を探している人にとっては検討しやすい物件となります。

更地にしてから売却するほうがよいケースとしては以下があります

• 建物の管理が難しい
• 建物がひどく劣化している
• 売却できる可能性を上げたい

建物の劣化が激しい場合、リフォーム費用が高額になったり、リフォーム自体が難しくなったりする場合があります。

建物を解体し更地にすることで、新築住宅を建てたり駐車場として利用したりするなど、建物が残っている状態よりも買主の選択肢が広がり、売却しやすくなる可能性があります。

売却時の費用について

必要な費用の中で大きな負担となるのは解体費用です。また室内に残置物がある場合は、別に残置物の処分費用がかかる場合があります。

その他にも、解体後の土地をきれいにならすための整地費用や、土地の状況によっては測量費などがかかる場合もあります。

さらに、不動産仲介会社へ仲介を依頼する場合、仲介手数料、印紙税、登記費用がかかり、ローン残債があれば抵当権抹消費用も必要です。

既存住宅売買瑕疵保険やホームインスペクション費用を利用する際は、売主が費用を負担することがあります。売却によって譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税などが課税される場合もあります。

メリット

建物を解体して更地にすることで、土地を求める人が購入を検討しやすい状態になるため、買主が見つけやすくなる点がメリットといえます。

注文住宅を建てたい個人だけでなく、ハウスメーカーや工務店などの業者も検討しやすいため、幅広く買主を探すことが出来るようになります。

また、所有者にとっても、建物を解体することで老朽化による倒壊や不法投棄などのリスクも軽減でき、管理がしやすくなります。

注意点

建物の解体には高額な費用がかかるため、土地の売却価格よりも解体費用のほうが高くなり、売却によって得られる金額を支出額が上回るケースがあります。

また、更地にした場合は住宅用地の軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税が最大6倍になる場合があります。解体時期によっては税負担が変わる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

（３）空き家をリフォームして中古住宅として売却する

空き家をリフォームして中古住宅として売却するのも一つの方法です。

この場合、所有者がリフォーム費用を負担することになりますが、室内がきれいな状態で売り出せるため、買主に好印象を与えやすく売りやすくなるのが大きなメリットです。

一方で、リフォーム内容の検討や業者との打ち合わせ、実際の工事期間の確保などが必要となるため、販売を開始するまでに時間がかかってしまいます。

また、リフォームローンを利用した場合、すぐに買い手が見つからないと、維持費に加えてローンの返済が重なり、支出だけが続いてしまいます。

売却時の費用について

建物自体のリフォーム・リノベーション費用がかかるほか、庭や外構整備費がかかる場合もあります。それに加え、残置物の処分費用、仲介手数料、印紙税、登記費用のほか、必要に応じて整地費用や測量費などもかかります。

リフォーム費用だけでなく、さまざまな費用が発生するため、売却までにかかるトータルの費用が高額になる可能性があります。

メリット

中古とはいえ、リフォームによって内装や設備を整えることで、古家の状態よりも購入希望者にとって魅力的な物件にしやすくなります。

そのため、古家が残った状態で売却する場合と比べて、購入希望者が見つかりやすくなったり、古家のまま売却したり、更地にしたりするよりも、高値で売却できる可能性があります。

注意点

リフォーム費用をかけた分が売却価格に上乗せされるわけではありません。また、工事中も固定資産税などの維持費がかかります。

さらに、工事に着手したことでシロアリ被害や新たな不具合が見つかった場合は、その対処にかかる追加費用も必要となります。

リフォームをして売却する場合は、費用や売却までの期間はもちろん、売れ残った際のリスクも考慮したうえで、慎重に検討することが大切です。

（４）不動産買取会社に売却する

空き家・空き地を不動産買取会社に売却するのも一つの方法です。

不動産仲介のように買主が見つかるまで待つのとは違い、不動産買取会社が直接買い取ってくれるため一般的に仲介による売却よりもスピーディーに売却できるという特徴があります。

空き家・空き地をなるべく早く売却して手放したい、すぐに現金化したいという方に向いている手段の一つです。

売却時の費用について

空き家・空き地を不動産買取会社に売却するということは、所有者と不動産買取会社の2者での取引となるため、仲介手数料はかかりません。

必要な費用としては、売買契約書に必要な印紙税、登記費用、売却によって利益が出た場合の譲渡所得税などです。

建物の解体や土地の測量が必要な場合は、その費用を所有者と不動産買取会社のどちらが負担するのか、事前に確認しておくと安心です。

また、不動産買取会社によって買取価格や契約条件が異なる場合があります。相見積りを取り、買取価格や契約内容などを比較したうえで、納得できる買取会社を選ぶとよいでしょう。

メリット

不動産買取会社に売却する場合、仲介ではないため仲介手数料が不要です。また、買主が現れるのを待つ必要がないため、売却までの期間を短縮できるという点もメリットです。

買取会社によっては、建物の解体や室内の残置物の処分にも対応してもらえるところもあるため、さらに所有者の負担を軽減できる可能性もあります。

注意点

空き家・空き地を再販売するためのコストや、リフォーム・整地などの費用が差し引かれるため、一般的に仲介での売却価格よりも買取価格は安くなる傾向があります。

買取会社によって買取価格や契約内容が異なるため、複数の会社から査定を受け、比較したうえで納得のいく会社を選ぶことが大切です。

また、不動産買取会社に空き家・空き地を売却した場合、一般的な消費者向けのクーリング・オフが適用されないケースがあります。クーリング・オフとは、一定の条件を満たす場合に、契約後でも一定期間内であれば契約を解除できる制度です。

不動産買取の場合、契約の当事者や契約方法などによってクーリング・オフの適用条件が異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

そのため、売却後に契約をキャンセルしたいと思っても、売却してしまった空き家・空き地を取り戻すことはできない可能性があります。契約する際は、売却価格だけでなく、契約内容を必ず確認し、後悔のないよう慎重に進めていくことが大切です。

空き地・空き家の売却手続きの流れ

相続した物件かどうかで売却の流れは変わる

空き地・空き家を売却する場合、不動産の名義が誰になっているのかによって、売却前に必要な手続きが異なります。

不動産名義がご自身であれば、どのように売却するのかの検討から始められますが、相続した物件の場合、相続関係を整理し、売却する人が所有者として登記されている状態にする必要があります。

まずは法定相続人を明確にし、遺産分割や相続登記などの手続きをおこないましょう。

遺言書がある場合は原則としてその内容に従います。遺言書がなく法定相続人が複数名いる場合は、相続人で話し合い、誰が不動産を相続するのかを決めてから相続登記をおこないます。

相続登記が完了し、売却する人が所有者として登記されれば、その名義人が売却手続きを進めることができます。

まとめ

空き地・空き家を放置せず「手入れする」「手放す」「活かす」の選択が重要

空き地・空き家を所有していることが問題ではありません。維持、管理をおこなっていない空き地や空き家が増えてきていることが問題となっています。

当社では、空き地・空き家の売却や買い取りに対応しています。

もし、相続などで空き地・空き家を所有しているものの、どうすればよいか分からないという方は、お気軽にご相談ください。空き地・空き家の状態や、所有者の方のご希望をお伺いし、適した方法をご提案します。

FUKUYAグループは、不動産売却仲介・不動産買取のどちらにも対応いたします。ご検討中の方は、まずはお気軽にご相談ください。

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