住まい探しの重要な要素の１つに物件価格があります。住宅ローンを利用して購入する場合、いくらの物件を購入し、いくら借り入れるのかは購入後の生活においてとても重要になります。

たとえば、35年の住宅ローンを利用する場合、35年間返済が続きます。購入後の35年の生活を無理なく安定して過ごすためにも、購入前位に住宅ローンの返済シミュレーションをおこなうことをおすすめします。

「今の給与でいくらまで借りられるのか」ではなく「将来の生活の収支を把握し、無理のない借入額はいくらなのか」を知るために、今回は住宅ローンの返済シミュレーション方法をご紹介させていただきます。

住宅ローンの返済シミュレーション方法

WEBの返済シミュレーションツールを使うと便利

多くの金融機関のホームページで住宅ローンのシミュレーションが出来るWEBページを公開していますが、これらを利用することで、簡単に返済額の目安を知ることが出来ます。

福屋不動産販売の物件ページでも、物件ページの中段に「かんたん月額支払試算」という形でシミュレーションできる場所を設けており、ボーナス払いありや返済比率など細かな内容まで知りたい場合は「住宅ローンシミュレーション」のボタンをクリックして、表示項目を入力いただくだけで目安となる数字を知ることが出来ます。

返済シミュレーションで必要な項目とは？

WEBの住宅ローン返済シミュレーションの入力項目は、どのサイトもある程度共通しています。ここでは、共通項目として使用されている内容を簡単にご説明させていただきます。

WEBの返済シミュレーションツールの実施例

実際にWEBの住宅ローン返済シミュレーションを行った例をご紹介させていただきます。

条件と月々の返済額の目安は以下のような結果となりました。

※1：91,855円は上記で紹介した大手銀行の算出結果となっており、福屋不動産販売のサイトでは1円以下はすべて繰り上げ計算しているため91,856円と表示されます。この文以降、シミュレーション金額は福屋不動産販売のサイトの値を明記させていただきます

これを基準に、項目に変化をつけて返済シミュレーションを行ってみたいとおもいます。

金利を変えてシミュレーションしてみる

上記の金利1.5%のみ変更した場合の毎月の返済額は以下のように変わっていきます。

上記の通り、金利が0.5%変わるだけで月々の支払いが大きくかわります。

執筆時の2026年9月の主要金融機関の住宅ローンの適用金利は、変動金利が約1.2～1.3％、全期間固定（35年程度）が約2.8～4.0％となっています。

一方、2025年9月は変動金利が約0.5～1.0％、全期間固定（35年程度）が約1.9～2.1％となっており、前年と比較して住宅ローン金利は上昇しています。

このように、住宅ローン金利は1年間でも変動する可能性があります。特に変動金利や固定期間選択型を利用する場合は、現在の金利だけでなく、将来的に金利が上昇した場合の返済額も想定して資金計画を立てることが重要です。

借入期間を変えてシミュレーションしてみる

次に、金利1.5%は据え置きで借入期間を変更した場合の毎月の返済額の差をみてみます。

当然ですが、借入期間がかわると月々の支払いも変動します。

上記は変動金利を想定し、金利1.5%で共通としていますが、全期間固定金利だと金融機関によって借入年数によって適用される金利が変わるケースがあります。

固定金利は借入期間が長くなるほど銀行側にとって景気変動や利上げによる金利変動リスクがあるため、一般的に、住宅ローンの全期間固定金利は借入期間が長いほど金利が高く設定されている傾向にあります。

無理のない資金計画・返済シミュレーションの４つのポイント

（１）年収と毎月の返済額から考える

住宅ローンを組む際は、「いくらまで借りられるか」ではなく、「毎月いくらなら無理なく返済し続けられるか」という視点で返済シミュレーションをおこなうことが大切です。

ここでは年収や毎月の収入をもとに、無理のない返済額を考えるポイントをご紹介させていただきます。

●返済比率でシミュレーションする

住宅ローンの返済額を考える際は、額面年収だけで判断するのではなく、実際に毎月使える手取り収入をもとに、家計への負担を確認することが大切です。

その際、手取りの収入に対する「返済比率」が一つの指標となり、計算式は下記のとおりです。各金融機関のコラムでも紹介されている通り、無理のない返済比率は20〜25%以内が理想といわれています。

●返済比率の計算式
年間のローン返済額÷ 手取り年収 × 100

●実際の返済シミュレーション例

借入価格が変わると毎月の返済額や返済比率がどのように変わるのか、下記想定条件のもと物件価格（借入価格）がどう変わるのかを見ていきます。

●返済比率や毎月の返済額の目安

上記の試算において、32万円の給与の場合2000万円の物件の場合の支払いは8.9万円ですが、3000万円だと13.3万円となり、住宅ローンだけで給与の41.5%が返済にあてられるため、実生活においては少し厳しいのではないでしょうか。

「総額いくら借りられるのか」ではなく、「毎月いくらの収入を得て、返済の支出はいくらになるのか」をしっかりと把握することで、無理のない借入額を知ることが出来ます。

（２）シミュレーションする場合はボーナス返済には頼らない

ボーナスは企業の業績や景気によって左右される「変動する可能性がある」という特徴があります。

現在、ある程度のボーナスを得ていたとしても35年間変わらずに同額かそれ以上のボーナスを得られるという保証がない以上、シミュレーション段階では毎月の給与だけで確実に返済できる計画をたてることをおすすめします。

（３）共働きの場合は世帯年収ではなく、個人の年収で試算する

夫婦共働きの場合、借入額を上限いっぱいに設定したり、ペアローンを利用したりするなど、二人の収入合算を前提とする形は注意が必要です。

35年という長い返済期間の中では、出産や育児、転職、離職、休職などによって、一時的に世帯収入が減少する可能性や働く人数が1人になる可能性があります。

そのため、返済シミュレーションの段階では、どちらか一方しか働けない場合の毎月の返済シミュレーションも是非おこなってみてください。

（４）定年後も支払いがある場合は年収が下がる可能性をふまえる

35年の返済期間の住宅ローンの開始が40歳の場合、最長で75歳まで返済は続きます。

60歳や65歳の定年後の再雇用があるといっても、それまでと同じ給与水準で働けるとは限りません。役職者だった場合は特に再雇用後の給与が下がってしまうことが多々あります。

長期的な借り入れで、定年後まで返済をおこなうシミュレーションでは、年齢・定年後の収入源も考慮しておくことが大切です。

返済シミュレーションのまとめ

住宅ローンを利用する場合、「購入後の無理のない返済額の借入額はいくらなのか」を知ることは重要です。家の購入をご検討の際は是非ご参考ください。