土地の価格の目安を表すものに、「公示地価」「基準地価」「路線価」があります。これらは、それぞれ異なる公的機関が公表しており、基準日や調査地点、利用される目的などにも違いがあります。

今回は、公示地価・基準地価・路線価の意味や違い、それぞれの用途について、家を買うときにどのように利用できるのかも含めてご説明させていただきます。

公示地価・基準地価・路線価の違いについて

まずは、それぞれの公表主体、単位、基準日、公開時期、調査地点をそれぞれまとめました。具体的な説明は次の章にてご説明いたします。

公示地価

• ・公表主体： 国土交通省
• ・価格の単位： 1㎡あたり
• ・基準日： 1月1日
• ・公表時期： 3月中旬頃
• ・調査地点： 標準地

基準地価

• ・公表主体： 各都道府県
• ・価格の単位： 1㎡あたり
• ・基準日： 7月1日
• ・公表時期： 9月下旬頃
• ・調査地点： 都道府県が選定した基準地

路線価

• ・公表主体： 国税庁
• ・価格の単位： 1㎡あたり
• ・基準日： 1月1日
• ・公表時期： 7月頃
• ・評価対象： 道路に面する土地の1㎡あたりの評価額

公示地価とは？

公示地価について

公示地価とは国土交通省が公表する標準地の1㎡あたりの価格のことで、毎年１月１日時点の土地の価格を調査し、３月中旬頃に公表されます。

公示地価は土地の利用状況や周辺の取引事例などを踏まえて、標準地の適正な価格として評価されます。建物が建っている土地の場合は、建物がない更地であると仮定して土地そのものの価格を算出します。

公示地価の目的

公示地価の公表は、一般の土地取引において、売り手と買い手の双方に偏らない「適正な土地価格の目安」を提供することを目的の一つとしています。

その他にも、国や自治体が公共事業などのために民間から土地を買い取る（収用する）際の客観的な算定基準や、不動産鑑定士が鑑定評価を行う際の基準としても利用されます。

実際の取引価格とは異なる場合もありますが、土地の価値を客観的に判断するための重要な指標となっています。

基準地価とは？

基準地価について

基準地価とは各都道府県が公表する毎年７月１日時点の全国の基準地の1㎡あたりの価格で、その年の9月に発表されます。

基準地価は不動産鑑定士が周辺の売買取引価格事例や、その土地から得られる利益や賃料などの収益、その土地をもう一度取得するとした場合の費用などから導き出します。

基準地価の目的

基準地価も公示地価と同様に、一般の土地取引における「適正な土地価格の目安」の提供や、国や自治体が公共用地を取得する際の価格算定基準としての役割があります。

基準地価は公示地価では対象外となっている地域（地方の町村や山林・林地など）も調査されています。また、1月1日時点の公示地価から半年後の7月1日時点の調査となるため、地価の変動を把握することにも役立ちます。

路線価とは？

路線価について

路線価とは道路（路線）に面した標準的な土地の1㎡あたりの価格のことで、路線価には大きくわけて「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類あります。

路線価とは、道路に面する土地の評価額を算定するために、道路ごとに設定された1㎡あたりの価格のことです。

●相続税路線価

一般的に「路線価」という場合はこちらとなります。相続税路線価とは、国税庁が毎年1月1日時点を基準として評価し、その年の7月頃に公表するものです。地価公示価格等の80％程度を目安として設定されています。

●固定資産税路線価

固定資産税路線価とは、各市区町村（東京23区は東京都）が原則3年に1度(基準年度)1月1日時点を基準として評価し、その年の4月から5月頃に公表されます。公示価格の約70%の水準に設定されています。

路線価の目的

相続税路線価と固定資産税路線価では目的がことなります。

●続税路線価の目的

相続税路線価は、相続税や贈与税において土地の価値（評価額）を決めるために使用されます。

相続税や贈与税で使用する土地の評価額は「相続税路線価×地積（土地の面積㎡）×各種補正率」で求めることができます。

●固定資産税路線価の目的

固定資産税路線価は、市区町村や東京都が固定資産税や都市計画税において、土地の評価額を算定する際の基準として使用されます。

固定資産税の土地の評価額は、固定資産評価基準に基づき、土地の状況などに応じた補正を行って算定されます。

公示地価・基準地価・路線価の調べ方

公示地価・基準地価・路線価はそれぞれオンラインでも調べることが出来ます。

公示地価と基準地価の調べ方

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で公示地価・基準地価（都道府県地価調査）の両方の価格を調べることが出来ます。
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
※都道府県地価調査によって公表された土地の価格が基準地価です

路線価の調べ方

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べることが出来ます。
https://www.rosenka.nta.go.jp//

家を探すときは公示地価・基準地価を参考程度にみる

実際に不動産などの売買取引が成立した価格や、過去の取引事例をもとにした実際の相場価格を「実勢価格」といいます。

実勢価格は、経済情勢をはじめ土地の形状・接道状況・日当たり・駅からの距離・用途地域の種類・周辺環境などで大きく変わるため、公示地価・基準地価・路線価と一致しないケースが多々あります。

公示地価・基準地価で地域の相場感をつかむ

公示地価・基準地価は、一般の土地取引で適正な価格の目安を示す目的があるため、物件探しをおこなう候補地の相場価格を知るための参考としての活用をおすすめします。

また、公示地価は1月1日時点、基準地価は7月1日時点の価格であるため、両方を確認することで、地価の動向を把握する際の参考にもなります。

まとめ

公示地価は、一般の土地取引の目安となる価格を示すことなどを目的としており、国土交通省が1月1日時点の価格を3月中旬頃に公表しています。

基準地価は、公示価格同様に価格の目安を示すことなどを目的としており、各都道府県が7月1日時点の価格を9月下旬頃に公表しています。

路線価は道路（路線）に面した土地の1㎡あたりの価格のことです。路線価には2種類あり「相続税路線価」は相続税・贈与税、「固定資産税路線価」は固定資産税などで利用されます。

家探しでは地域の相場の目安になる

公示地価や基準地価は、地域の土地価格を把握するのに役立ちます。特に、土地勘がない地域の相場感を把握するために活用できます。

ただし、公示地価や基準地価は実際の物件価格ではありません。実際の物件価格は土地の形状や接道状況、立地条件、周辺環境などによって大きく異なります。

住まい探しの際は、これらの情報に加え周辺の取引事例や売り出し物件の価格帯と合わせて確認することで、より具体的な価格イメージをつかむことが出来ると思います。