不動産売買やリフォームなどを検討する際、物件資料に「私道負担あり」や「要セットバック」などの表記がある場合があります。

聞きなじみのない「私道負担」や「セットバック」について今回は解説させていただきます。

私道負担とセットバックの違い

私道負担

私道（しどう）とは、国や地方自治体ではなく個人や法人などが所有している道路のことです。

私道負担とは、所有する敷地の一部が私道になっていること、または私道として利用するために所有者が維持・管理を負担することを言います。

セットバック

敷地に接している道路の幅（幅員）が4m未満と狭い場合、道路幅を4m確保するために新築や建て替え時に、道路の中心線から2mの位置（反対が崖などの場合は4m）敷地を後退させることを言います。

セットバックして出来た道路はセットバック部分(後退部分)と呼ばれ、自治体に寄付・譲渡していない場合は原則として土地の所有権は残ります。

私道負担とセットバック部分

セットバックして出来た敷地の所有権を残したまま、道路として利用される場合は私道負担にも該当します。私道負担とセットバック部分の比較は以下のようなものとなります。

「私道負担」と「セットバック」の違いを比較

該当するケース

※ 私道負担に該当するかは、土地の利用状況や負担の実態などによる

私道負担について

私道負担とは？

私道負担とは、所有する土地の一部を私道として利用するために提供したり、私道の共有持分を持ったりすることや、私道として利用する際の利用制限や維持・管理などの負担が生じることの２つの意味で使われています。

私道負担の場合、道路として利用される部分は所有権を持っていても原則として自由に建物を建てたり、用途を変更したりすることはできません。

ただし、私道は誰でも自由に通行できるわけではなく、利用条件によってことなります。また、水道管やガス管などの工事は所有者の承諾が必要となります。

私道負担が起こる理由とは？

私道負担になるケースは主に2つあります。

（１）通行のための道路を確保するため

住宅街などでは、公道だけでは通行ルートを十分に確保できず、行き来できない場所が出来てしまいます。

そのような際に、土地の一部を私道として周辺の住民や車両が通行できるようにするケースがあります。

また、広い土地をいくつかの区画に分けて売り出す場合、奥へ行くための道などは特定の数軒しかつかわないため、公道ではなく住民で管理してもらう私道として管理してもらうなどのケースもあります。

（２）接道条件を満たすため

建物を建てる場合、原則として敷地が4m以上の幅の道路に2m以上接している必要があり、これを接道義務といいます。

この接道条件を満たしていない土地は建物を建てることが出来ません。

このような土地に新たに建物を建てたいとなったとき、敷地を後退させて道路幅を広げる方法（セットバック）があります。

このような接道義務の条件を満たすために私道として敷地を道路にするケースもあります。

私道負担の所有権と固定資産税

私道負担のときの所有権と固定資産税についてご説明させていただきます。

私道負担部分の所有形態

私道負担部分の所有形態は主に次の3つに分けられます。

私道の場合、通行できる人が制限されていたり、水道管やガス管の工事などをおこなう際には、所有者の許可が必要なケースがあります。

私道負担部分の固定資産税

私道負担部分の固定資産税は、原則としてその土地の所有者に課税されます。

ただし、私道負担の道路を多くの人が利用するなどのように、公共の道路として使用されていると認められる場合などにおいては非課税となるケースもあります。

なお、非課税にするためには管轄する自治体へ申請し、認可される必要があります。

私道負担の管理責任

私道負担のある土地では、基本的に私道の所有者や共有者が、道路の維持・管理をおこないます。

私道の維持・管理の例

• 私道の舗装が劣化・破損した場合の補修
• 道路にできたひび割れや陥没の修繕
• 道路の排水溝や側溝の清掃・補修
• 雨水がたまる箇所や排水不良の改善
• 道路の排水設備やマンホールなどの補修
• 水道管やガス管などの老朽化に伴う交換・修繕
• 上下水道やガス管の新設・引き込み工事に伴う道路の掘削・復旧
• 道路の沈下や段差の修正
• 道路脇の雑草の除去や植栽の管理
• 道路上に堆積した落ち葉や土砂などの清掃
• 道路に設置された照明や設備の修理・交換
• 私道の境界や通行に関する設備の補修・整備

※修繕・維持・管理の責任や費用負担は私道所有者や設備所有者などで取り決められます

セットバックについて

セットバックとは？

セットバックとは、建築基準法において、幅員4m未満の狭い道路に面した土地で建物を建てる（または建て替える）際、道路の幅を確保するために敷地を後退させることです。

セットバックが必要になるケース

セットバックは敷地に接している道路幅を確保し、災害時や緊急時の安全性を高めるためにおこなわれます。

昔の住宅は密集して建てられていた

1950年施行の建築基準法によって道路の幅を4m以上確保することが義務付けられましたが、それまでは木造住宅が密集して建てられており、下記のようなリスクが大きな課題でした。

• 消防車や救急車など緊急車両の通行が困難だった
• 災害発生時に避難経路としての安全面に課題があった
• 木造住宅で発生した火災が周辺へも延焼してしまう
• 日当たりや風通しが悪く衛生面の課題があった

これらを解消するため、建築基準法によって幅4m以上の道路に接していることが義務付けられました。

現在の建築基準法に適用させる

昔からある住宅街には、現在でも幅4m未満の道路に接している物件が多数ありますが、現在の建築基準法では建て替えや新築をおこなうことが出来ません。

このような物件において道路の幅を4m以上確保するために、敷地を後退させるセットバックがおこなわれます。

セットバックの所有権と固定資産税

セットバックによって後退した敷地（セットバック部分）の所有権と固定資産税の課税対象者は以下の通りです。

セットバック部分の所有形態

セットバックして後退した敷地の所有者は、もとの所有者のまま変更されません。

公共の道路として使用される場合であっても、国や自治体に所有権が移転するようなことはありません。

セットバック部分の固定資産税

固定資産税は、原則として土地の所有者に課税されます。

ただし、公共の道路として使用されるなど、一定の要件を満たす場合は、自治体への申請により非課税や減免されることもあります。

固定資産税は自動的に非課税や減免されるわけでは無いため、所有者ご自身で土地の所在する市区町村へ申告・申請する必要があります。

セットバックの管理責任

セットバックした部分は、土地所有者に所有権が残るため、私道の維持・管理と同様に原則として所有者が管理をおこないます。

• セットバック部分の舗装劣化や破損の補修
• 障害物の撤去や排除作業
• 道路、排水溝、側溝などの定期的な清掃
• 道路わきの雑草の除去や植栽の管理作業

※実際の管理や維持などの責任範囲や費用負担は敷地所有者や設備所有者や自治体などによって取り決められます

私道負担とセットバックの違いのまとめ

私道負担は、土地の一部を私道として利用する必要がある場合に生じます。

私道として利用する部分があることで、土地の利用や維持・管理、費用負担などに一定の制限や負担が生じることがあります。

セットバックについてまとめ

セットバックは、建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に接して建物を建てる必要があることから、幅員4m未満の「2項道路」などの道路に接している土地で、建物を建て替える際などに必要となります。

道路の幅員を確保するため、原則として道路の中心線から2m後退した位置まで敷地を後退させます。

「私道負担」は状態「セットバック」は方法

私道負担とは、土地の一部が私道として利用されることで所有者に負担が生じている状態のことをいいます。

一方、セットバックは、道路幅員を確保するために、道路から敷地を後退させる方法をいいます。

不動産を購入する際は、物件の価格や立地だけでなく、私道負担の有無やセットバックの必要性についても把握しておくことが大切です。

事前に土地や道路の状況を確認し、建築できる範囲や維持・管理に関する負担などを把握したうえで、不動産選びを進めましょう。

私道負担とセットバックの違いのまとめ

●私道負担

所有地が道路として利用されることや、そのための維持・管理などを負担することです。

●セットバック

建物の新築や建て替え時に道路幅を確保するために敷地を後退させることです。

私道負担は敷地の状態をあらわし、セットバックは方法を表す言葉、という違いがあります。