マイホームを購入するとき、多くの方が住宅ローンを利用されます。

今回は住宅ローンの一種であるフラット35について、その特徴や民間金融機関の住宅ローンとの違い、フラット35のメリットや注意点などについてご紹介させていただきます。

※2026年10月時点の情報です。金利や制度は変わることがあります

フラット35とは？

フラット35とは、返済期間が最長35年・借入開始から返済終了まで金利や返済額が変わらない長期固定金利型の住宅ローンです。

国の機関である「住宅金融支援機構」と、銀行などの金融機関が連携して提供している住宅ローンで、借りたときの金利が返し終わるまで変わらないため、返済額がずっと一定な点が最大の特徴となっています。

民間の金融機関の住宅ローンとの違い

同じ住宅ローンであっても、民間の金融機関とフラット35とでは審査でチェックされる基準や選べる金利タイプなどが異なっています。

●金利タイプの違い

金利タイプ別の商品の種類では、銀行などでは「変動金利」「一部期間固定金利」「全期間固定金利」などの商品がありますが、フラット35は「全期間固定金利」のみです。

●審査基準の違い

住宅ローン審査で重視するポイントは、銀行などでは年収や勤続年数や雇用形態など「その人の収入の安定性」や団体信用生命保険に入れる「健康状態なのか」などを見られます。

一方でフラット35は、勤続年数や雇用形態による一律の申込要件を設けていません。年収に対する返済額の割合（返済負担率）や、購入する住宅が技術基準を満たしているかなどが確認されます。

主な違いは以下の通りです。

フラット35の主な2つの利用条件

フラット35を利用するための条件は「申込者に関する基本的な要件」と、「購入を予定している住宅に関する要件」の主に2つがあります。

申込者の条件

フラット35の申込者に関する条件は以下の通りです。

購入予定の住宅に関する条件

フラット35の融資対象となる住宅に関する条件は以下の通りです。

親子リレー返済でフラット35を利用する

親子リレー返済とは？

親子リレー返済とは、申込者と後継者（子や孫等の直系卑属、またはその配偶者）が2世代にわたって返済する住宅ローン制度のことです。

通常のフラット35と違い、申込者本人が満70歳以上でも申込することが出来ます。

親子リレー返済の申し込み条件

ペアローンでフラット35を利用する

ペアローンとは？

ペアローンとは、１つの物件購入にたいして、ご夫婦や親子やパートナーが、それぞれが独立した個別の住宅ローンを申し込み2人で返済していく制度です。

ペアローンの5つの特徴

（１）借入総額を増やせる

それぞれの年収ベースでの査定となるため、単独での審査よりも大きな金額の借り入れが可能となります。

（２）それぞれ別の返済期間を設定できる

1人は返済期間15年、もう1人は返済期間35年にするなど、個別の返済期間を設定することが出来ます。

（３）それぞれ団体信用生命保険に加入できる

それぞれ別で加入することが出来るため、万が一どちらかが亡くなったり所定の身体障害状態になったりしたとき、その人の住宅ローン残債はゼロになります。ただし、もう一方の住宅ローン返済はそのまま続くため注意が必要です。

（４）それぞれ返済口座を別にできる

返済口座を別に設定できるため、わざわざ一方の口座へ資金を移動させる手間がなくなります。

（５）それぞれが金利優遇を受けられる

フラット35子育てプラスやフラット35Sなどの利用条件を満たしている場合、双方に対して金利優遇による引き下げがおこなわれます。

ペアローンの申し込み条件

フラット35のメリット・デメリット

メリット

（１）金利と返済額が変わらない

フラット35は全期間固定金利のため、市場の金利変動の影響をうけません。そのため、返済開始時の金利が返済終了まで適用されるため、返済額も原則一定となります。毎月の支出額が固定されるため、資金計画が立てやすいことが特徴です。
※金利引き下げ制度の適用期間は返済額が下がります。

（２）金利引き下げ制度がある

こどもの人数やZEHなどの住宅性能ごとにポイントが付与され、ポイント数によって金利が引き下げられる金利引き下げメニューがあります。1ポイントにつき当初5年間・年0.25％の引き下げが基本となっています。

（３）団体信用生命保険が任意

団体信用生命保険の加入が任意となっているため、健康上の理由で加入できない方でもフラット35を利用することができます。ただし、未加入で万が一のことがあった場合、住宅ローンの返済は免除されず相続人に引き継がれます。

（４）保証人や保証料が不要

単独でフラット35を利用する場合、保証人や保証料などは不要となります。ただし、親子リレー返済やペアローンでは、通常の単独借入とは異なる債務関係となります。

（５）繰り上げ返済の手数料が無料

返済期間を短くしたり（期間短縮型）、返済額を少なくしたり（返済額軽減型）するための繰り上げ返済の手数料は原則無料となっております。また、回数制限もないため、何度おこなっても手数料は無料です。ただし、事前申し込みや最低金額の制限などがあります。

（６）収入安定性の審査条件が緩やか

転職したばかりで勤続年数が短い場合や、正社員以外の働き方（自営業やフリーランス）などでも審査に通る場合があります。ただし、年収に対する返済率である返済負担率は重視されています。

デメリット

（１）変動金利に比べて金利が高め

固定金利はもともと、変動金利よりも金利水準は高めとなっています。全期間固定のフラット35は民間金融機関の変動金利と比較すると高めに設定されています。金利が高いと総支払額が高くなってしまいます。

（２）金利低下の恩恵はない

返済中に市場金利が下がったとしても、全期間固定となっているため自身の金利が下がることはありません。

（３）頭金が1割未満だと金利が上がる

融資額に対して頭金が1割未満（融資率9割超）の場合、融資率9割以下に比べて金利がすこしだけ高く設定されています。

（４）購入予定の住宅の物件検査がある

購入する住宅が、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たし、かつ適合証明書を取得する必要があります。床面積や耐久性、構造、接道義務などが審査されます。

フラット35が向いている人とは？

様々な住宅ローン商品がありますが、フラット35に向いている人の特徴をご紹介させていただきます。

向いている人の特徴

●金利の上がり下がりに左右されたくない

• 金利上昇のリスクに不安を感じたくない方
• 返済額を一定にして資金計画をたてやすくしたい方

●フラット35の審査基準を利用

• 自営業やフリーランスなどの方
• 転職直後で勤続年数が短い方
• 健康上の理由から団体信用生命保険に入れない方

●手数料無料や金利引き下げメニューを活用

• 繰り上げ返済を計画的にしたい、数回に分けておこないたい方
• 高性能住宅の取得を予定している方

逆に向いていない人の特徴

• 金利が下がったときの恩恵を受けたい方
• 毎月の返済額を出来る限り抑えたい方
• 適合証明書の取得の手間をかけたくない方
• 技術水準に満たない住宅を購入する予定の方
• 10年～15年の短期間で住宅ローンを完済する予定の方
• 団体信用生命保険の補償範囲を手厚くしたい方

まとめ

フラット35とは、最長35年の返済期間の間、適用金利が変わらない全期間固定金利の住宅ローンです。

民間金融機関とは、審査基準が異なっています。

民間金融機関の住宅ローンは「収入の安定性（勤続年数・雇用形態・収入・返済負担率）」を重視している一方で、フラット35は「物件の技術基準」と「返済負担率」を重視し、雇用形態や勤続年数は重視されていないなどの違いがあります。

住まい探しで住宅ローンにお悩みの際はお気軽にご相談ください。